Baufinanzierung

Baufinanzierung Vergleich

Von den eigenen vier Wänden träumen die meisten Menschen – allerdings kommen nur die wenigsten davon um eine Baufinanzierung herum. Hierfür gibt es viele verschiedene Varianten: Vom Hypothekenkredit über Bausparverträge und Policendarlehen bis hin zu Förderdarlehen ist alles drin. Welches Produkt sich dabei am besten für den eigenen Bedarf eignet, müssen die Erwerber selbst entscheiden. Das setzt allerdings voraus, dass sie die einzelnen Optionen kennen. Es ist durchaus üblich, eine günstige Baufinanzierung aus verschiedenen Bausteinen zusammenzustellen. Förderdarlehen beispielsweise sind nur bis zu einem bestimmten Maximalbetrag möglich, machen aber gerade in Hochzinsphasen Sinn.

„Ein Vergleich für eine günstige Baufinanzierung macht übrigens nicht nur bei Erwerb Sinn, sondern auch bei einer laufenden Finanzierung. Endet die Zinsbindung, kann der Eigentümer ohne weiteres die Bank wechseln. Dazu ist noch nicht einmal eine Löschung der Grundschuld notwendig. Eine notarielle Abtretung fällt deutlich günstiger aus und wird von allen Banken anerkannt. Über einen Baufinanzierungsvergleich lassen sich mittels eines Forwarddarlehens auch heute schon aktuell günstige Zinsen sichern – auch wenn die Zinsbindung des aktuellen Darlehens erst in zwei oder drei Jahren endet.“

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Wichtige Faktoren bei der Baufinanzierung – worauf vor einem Baukreditvergleich geachtet werden muss
Eine Baufinanzierung begleitet den Erwerber in der Regel über zwei Jahrzehnte oder mehr. Es gilt also, die wichtigen Kriterien zu definieren, welche die Auswahl des richtigen Anbieters ermöglichen. Dazu zählen
• Die Dauer der Zinsbindung
• Die Höhe der Tilgung
• Bietet die Bank die Möglichkeit zu Sondertilgungen
• Eigenkapital
• Sind Ratenpausen möglich

Zinsbindung

Die Dauer der Zinsbindung hängt vom Zinsniveau ab, welches zum Zeitpunkt des Darlehensabschlusses gegeben ist. Je niedriger die Zinsen sind, umso länger sollte der Kreditnehmer die Dauer der Zinsbindung wählen. Idealerweise schreibt er die Zinsbindung für die gesamte Laufzeit fest. Im Umkehrschluss bietet es sich an, bei hohen Zinsen eine möglichst kurze Laufzeit, in der Regel fünf Jahre, zu wählen. Gibt das Zinsniveau nach, kann der Kreditnehmer nach Ablauf der Zinsbindung ein günstigeres Darlehen eingehen.

Es gilt allerdings, dass der Zinssatz steigt, je länger der Kreditnehmer die Zinsbindung wählt.
Tilgung

Je niedriger der Zinssatz ausfällt, umso höher sollte die Tilgung ausfallen. Die Tilgung eines Darlehens mit einem Zinssatz von zwei Prozent dauert bei einer anfänglichen Tilgungshöhe von ein Prozent länger, als bei einem Zinssatz von fünf Prozent – kaum zu glauben, ist aber so.

Darlehensbetrag 100.000 Euro

Zinssatz 2 ProzentZinssatz 5 Prozent
Anfängliche Tilgung 1 ProzentAnfängliche Tilgung 1 Prozent
GDarlehenslaufzeit: Restschuld nach 50 Jahren 14.199 EuroDarlehenslaufzeit: 37 Jahre

 

Sondertilgung

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  • Viele Banken bieten kostenfreie Sondertilgungen von zehn Prozent der Restschuld einmal im Jahr an. Wer beispielsweise Sonderzahlungen erhält, kann damit seine Darlehensschuld schneller zurückführen.
  • Bietet die Bank keine Sondertilgungsmöglichkeit, muss der Kreditnehmer im Fall einer vorzeitigen ganzen oder teilweisen Ablöse der Baufinanzierung eine Vorfälligkeit entrichten.
  • Die einzige Ausnahme bilden Baufinanzierungen mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren. Diese können zum Ende des zehnten Jahres kostenfrei abgelöst werden.

Der niedrige Satz ermöglicht zwar recht moderate Raten, die monatlich zu begleichen sind, verlängert aber dafür wiederum die Kreditlaufzeit, da der Darlehensbetrag nur sehr langsam zurückgezahlt wird. Bei einer höheren Tilgungsrate ist man schneller schuldenfrei, dafür sind dann aber auch die Raten teurer.
Wer bei einem Zinssatz von fünf Prozent mit einem Prozent Tilgung finanziert hätte, ist gut beraten, bei einem Zins von vier Prozent eine anfängliche Tilgung von vier Prozent zu wählen. Die Annuität ist die gleiche, das Darlehen schneller zurückgeführt.

Eigenkapital

Obwohl viele Kreditinstitute heutzutage bis zu 100 Prozent der ganzen Kaufsumme finanzieren, sollte man als Käufer einer Immobilie so viel Eigenkapital wie möglich mitbringen. Nicht nur reduziert sich damit das gesamte Darlehen, auch die Bank belohnt den Kreditnehmer mit günstigeren Zinsen.

Generell gilt, dass der Kreditnehmer 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten als Eigenmittel mitbringen sollte. Der Zinssatz bemisst sich unter anderem am sogenannten Beleihungsauslauf. Darunter versteht man die Quote von Beleihungswert und Kreditvolumen. Die Institute unterscheiden zwischen vier Abstufungen

• Bis 50 Prozent des Beleihungswertes
• Bis 60 Prozent des Beleihungswertes
• Bis 80 Prozent des Beleihungswertes
• Über 80 Prozent des Beleihungswertes

Wer neu baut, kann seine Eigenleistung ebenfalls als Eigenkapital einbringen. Hier sind jedoch bankseitig Grenzen gesetzt, die im Vorfeld geklärt werden müssen.

Tipp

Als Eigenkapital zählt übrigens nicht nur das eigene Geld oder das der Verwandten. Arbeitgeberdarlehen werden dem Eigenkapital zugerechnet. Voraussetzung ist allerdings ein Darlehensvertrag, der von einem Fachmann aufgesetzt sein sollte, um eine steuerliche Belastung des Kredites zu vermeiden.

Die Erwerbsnebenkosten werden gerne einmal vergessen. Dabei können sie je nach Bundesland bis zu 15 Prozent der Erwerbskosten ausmachen. Zu den Nebenkosten zählen

• Maklercourtage
• Grunderwerbssteuer
• Notar- und Gerichtskosten

Übersicht der Grunderwerbssteuer nach Bundesländern

BundeslandGrunderwerbsteuersatz
Baden-Württemberg5,00%
Bayern3,50%
Berlin6,00%
Brandenburg6,50%
Bremen5,00%
Hamburg4,50%
Hessen6,50%
Mecklenburg-Vorpommern5,00%
Niedersachsen5,00%
Nordrhein-Westfalen6,50%
Rheinland-Pfalz5,00%
Saarland6,50%
Sachsen3,50%
Sachsen-Anhalt5,00%
Schleswig-Holstein6,50%
Thüringen6,50%

Übersicht der Maklercourtage nach Bundesländern

BundeslandMaklerprovision gesamt
Baden-Württemberg6,00 % (7,14)
Bayern6,00 % (7,14)
Berlin6,00 % (7,14)
Brandenburg6,00 % (7,14)
Bremen5,00 % (5,95)
Hamburg5,25 % (6,25)
Hessen5,00 % (5,95)
Mecklenburg-Vorpommern5,00 % (5,95)
Niedersachsen6,00 % (7,14)
Nordrhein-Westfalen6,00 % (7,14)
Rheinland-Pfalz6,00 % (7,14)
Saarland6,00 % (7,14)
Sachsen6,00 % (7,14)
Sachsen-Anhalt6,00 % (7,14)
Schleswig-Holstein6,00 % (7,14)
Thüringen6,00 % (7,14)

Anmerkung: Hinweis: Die geklammertern Werte enthalten 19% MwSt.

Ratenpause

Manchmal läuft im Leben nicht immer alles so, wie geplant. Das kann auch bei der am besten durchdachten Baufinanzierung passieren. Wer auf der sicheren Seite sein möchte, legt bei den Auswahlkriterien auch zugrunde, ob die Bank im Ernstfall Ratenpausen ermöglicht. Banken sind nicht an Zwangsversteigerungen interessiert, eine Lösung würde sich auf jeden Fall finden. Vertraglich zugesagte Ratenpausen ersparen lediglich mühsame Gespräche.

So funktioniert der Baukreditvergleich im Internet

Eine günstige Baufinanzierung findet sich am leichtesten im Internet. Unser Baufinanzierungsvergleich ermöglicht nach wenigen Eingaben die Auswahl aus zahlreichen günstigen Baukrediten. Direktbanken und Baufinanzierungsbroker bieten teilweise über 200 verschiedene Partner und dennoch eine günstige Finanzierung aus einer Hand.
Der Vergleich für eine günstige Baufinanzierung setzt nur wenige Eingaben voraus:

• Darlehenssumme
• Geplante Laufzeit
• Anfängliche Tilgung
• Den Beleihungsauslauf (Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten abzüglich Eigenmittel)
• Die Postleitzahl

Einige Banken geben bei bestimmen Regionen einen Rabatt auf den Zinssatz, daher spielt die Postleitzahl des zu finanzierenden Objektes durchaus eine Rolle.

„Über die Laufzeit und den Tilgungssatz lässt sich mit dem monatlichen Aufwand für die eigenen vier Wände sehr schön spielen. Wer ein bisschen Geduld besitzt, findet bereits nach kurzer Zeit die optimale Rate für seine Finanzierung.“

Eine Veränderung von Zinsbindung oder Tilgungssatz führt auch dazu, dass sich die Reihenfolge der Anbieter für eine günstige Baufinanzierung ändert. Eine Anfrage hat keinerlei Auswirkungen auf die Schufa des Interessenten, da es sich um eine Konditionsanfrage handelt.

Ein Baufinanzierungsvergleich ist einfach zu handhaben und gibt schnelle Auskunft. So spart man unter Umständen mehrere tausend Euro und kann sich den Traum vom Haus preiswerter erfüllen als angenommen.

Zinsen beobachten

Wer eine laufende Finanzierung bedient, sollte den Baufinanzierungsvergleich nutzen, um sich über die Zinsentwicklung auf dem Laufenden zu halten. Wie bereits erwähnt, lassen sich über Forwarddarlehen bei steigenden Zinsen aktuell günstige Baufinanzierungen im Vorfeld sichern.