Hauskredit

Hauskredit ist nur eine von vielen Bezeichnungen für eine Baufinanzierung. Baukredit, Hauskredit, alles meint dasselbe: Die Aufnahme eines Darlehens, um eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen.
Viele Deutsche vereint das Ziel vom Eigenheim. Doch nicht selten scheitert der Traum von den eigenen vier Wänden, weil die finanziellen Aspekte nicht ausreichend berücksichtigt wurden.

Der Hauskredit und seine Eigenheiten

Eine der wesentlichen Aufgaben von Banken besteht in der Realisierung von Krediten. Speziell durch Hauskredite, oder Baufinanzierungen generell, verdienen die Banken gutes Geld. Ein Hauskredit unterscheidet sich in einigen wesentlichen Faktoren vom herkömmlichen Ratenkredit, der ohne Zweckbindung vergeben wird. In erster Linie handelt es sich um ein Darlehen mit einer „dinglichen Besicherung“. Darunter versteht man die Eintragung einer Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank. Hypotheken, umgangssprachlich immer noch dafür verwendet, haben praktisch an Bedeutung verloren und machen nur noch fünf Prozent der Sicherheiten aus.

Es bestehen verschiedene Varianten, wie ein Hauskredit aufgebaut ist:

• Annuitätendarlehen: Jeden Monat zahlt der Hausherr eine gleichbleibende Rate. Diese setzt sich aus den Zinsen und der Tilgung zusammen. Mit der Zeit verschiebt sich allerdings die Zusammensetzung der Rate.
• Der Tilgungsanteil steigt und der Zinsanteil sinkt.
• Tilgungsdarlehen: Die Kreditsumme wird durch die Anzahl der gewünschten Tilgungsraten geteilt. Auf den Ratenbetrag wird der Zinssatz aufaddiert. Die späteren Raten sinken im Verlauf der Kreditlaufzeit, da eine kontinuierliche Tilgung erfolgt. Mehr Informationen im Tilgungsrechner
• Endfälliges Darlehen: Während der Kreditlaufzeit werden nur die Zinsen gezahlt. Parallel dazu bespart der Darlehensnehmer beispielsweise einen Fondssparplan oder einen Bausparvertrag. Mit der letzten Zinszahlung wird auch der Sparvertrag fällig und das Darlehen in einer Summe getilgt.
• Fremdwährungsfinanzierung: Ein Kredit in einer anderen Währung kann einen Hauskredit je nach Kurs günstiger oder auch teurer werden lassen.

Wichtiges rund um den Hauskredit

Beim Hauskredit ist letztendlich der Zinssatz maßgeblich für die entstehenden Kosten. Je geringer die Zinsen ausfallen, desto günstiger ist die Baufinanzierung. Allerdings darf bei der Auswahl des passenden Hauskredits nicht nur auf den Zins geachtet werden. Auch andere Faktoren müssen im Fokus stehen.

Auf den Zinssatz haben der sogenannte Beleihungsauslauf und die Dauer der Zinsfestschreibung Einfluss. Unter dem Beleihungsauslauf versteht man das Verhältnis zwischen Beleihungswert der Immobilie und der Darlehenshöhe. Je größer der Eigenkapitalanteil ausfällt, um so niedriger ist der Beleihungsauslauf und somit der zugrunde liegende Zinssatz. Bei einem Hauskredit werden vier Abstufungen in Bezug auf den Beleihungsverlauf angewendet.

Nach wie vor gilt für eine solide Baufinanzierung, dass der Käufer oder Bauherr mindestens 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten aus Eigenmitteln bestreiten können sollte. Die Höhe der Erwerbsnebenkosten fällt von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich aus. Grund sind die unterschiedlichen Prozentsätze der Grunderwerbsteuer und der maximalen Maklercourtage. Als Erwerbsnebenkosten gelten:

• Grunderwerbsteuer
• Maklercourtage
• Notarkosten
• Gerichtskosten

Durch die in der Regel sehr hohen Kreditsummen wirken sich schon wenige Prozentpunkte stark auf die Gesamtkosten aus. Wer bei den Zinsen günstig fahren möchte, sollte beim Hauskredit von einer endfälligen Finanzierung absehen.

Wie aus dem Rechenbeispiel hervorgeht, wirken sich nur kleine Unterschiede in der Verzinsung extrem auf die Gesamtkosten aus. Ein weiterer Faktor, der Beachtung finden muss, ist die Zinsbindung. Bei Kreditsummen im 6-stelligen Bereich, wie es bei der Hausfinanzierung regelmäßig vorkommt, ist die Summe nach 10 Jahren in der Regel nicht abgezahlt. Nach Ablauf der Kreditlaufzeit muss sich der Kreditnehmer also um eine möglichst günstige Anschlussfinanzierung kümmern.

„Gerade zu Zeiten niedriger Zinsen macht es Sinn, sich dieses günstige Zinsniveau auch für die Zukunft zu sichern. Das Instrument dazu heißt Forward-Darlehen. Bis zu 60 Monate im Voraus kann bereits die Anschlussfinanzierung zu den heutigen Konditionen sichergestellt werden. Dabei muss die Anschlussfinanzierung nicht zwingend über die aktuelle Bank laufen. Forward-Darlehen lohnen sich besonders dann, wenn die Zinsen in Bewegung geraten. Für die Zinssicherung berechnen die Banken allerdings einen Zinsaufschlag, der sich an der Länge der Vorlaufzeit des Forward-Darlehen orientiert.“

Bei einem Wechsel der Bank entfallen im Übrigen die Kosten für eine Löschung der bestehenden Grundschuld und der Eintrag einer neuen Grundschuld für eine andere Bank. Die Institute akzeptieren untereinander notariell beglaubigte Abtretungserklärungen, die nur einen Bruchteil kosten.

Hauskredit im Kreditrechner planen

Das Internet bietet mittlerweile gute Möglichkeiten, die Hausfinanzierung so günstig wie möglich zu realisieren. Lange vorbei sind die Zeiten, in denen der Bankberater der erste und einzige Ansprechpartner war.

Ein Kreditrechner ermöglicht einen transparenten Vergleich aller Hauskredite und auch der späteren Anschlussfinanzierung. Wie bereits aufgezeigt, können kleine Unterschiede in der Verzinsung viel Geld sparen. Aus dem Vergleich heraus können die Kredite auch direkt beantragt werden. Direkter Kontakt in einer Bankfiliale ist hierfür nicht mehr notwendig.

Wie setzt sich die Kreditsumme beim Hauskredit zusammen

Ein Fehler, der bei unerfahrenen Bauherren vorkommen kann, ist die falsche Planung der Kreditsumme. Es gilt, alle Kosten, die rund um den Hausbau oder den Hauskauf entstehen, abzudecken. Denn die Nebenkosten summieren sich auch zu einer stattlichen Summe. Vergessen Sie bei der Planung nicht die folgenden Faktoren:

• Kosten für den Notar
• Kosten, die durch Gutachter entstehen.
• Kosten für Architekten
• Sonstige Nebenkosten, beispielsweise eine neue Küche oder neue Möbel
• Bei Neubauten die Kosten für die Außenanlagen

Worauf muss beim Hauskredit noch geachtet werden?

Ein Hauskredit läuft im Vergleich zu vielen anderen Ratenkrediten über viele Jahre. In der Regel dauert eine Baufinanzierung 25 Jahre oder mehr. In dieser Zeit kann sich an der eigenen finanziellen Situation viel verändern. Eine Gehaltserhöhung oder ein Erbe kann ungeplantes Geld in die Hauskasse spielen. Dieses Geld kann, wenn Sondertilgungen im Hauskreditvertrag vorgesehen sind, die Laufzeit verkürzen.

Vor diesem Hintergrund ist es durchaus sinnvoll, eine Finanzierung zu wählen, die von Anfang an kostenlose Sondertilgungen vorsieht. Diese betragen in der Regel zehn Prozent der Restschuld. Berechnet die Bank allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung, läuft diese mindestens im vierstelligen Bereich aus.